1、昆明市大型商品交易市场发展历史

80年代初，昆明的批发市场开始萌芽，街头摊点和农贸市场，是“批发市场”的原始形态。可以说，中国目前的批发市场，都有两个来源：服装个体户扎堆的街头摊点，和农村个体户扎堆的农贸市场。这两股力量相结合，再加上政府有意无意地引导，就构成中国目前批发市场的典型形态——一排排的商铺+四面八方进驻的商家。

就这样，上个世纪的1986年后，昆明有了云南最大的批发市场区——螺蛳湾交易区；有了五里多汽配、广丰副食、菊花建材、凯旋利汽车、正大电器、得胜家俱等等100多个批发市场和专业市场。“批发市场”的交易品种从最早的服装、农产品发展到日用品、百货、建材、汽配、汽车、家电电器、机电、茶叶、家俱、文化用品、鲜花、旧货、花鸟、图书等等数十种。90年代初期到90年代末期，正是这一批批发市场的鼎盛时期。一个二、三平方米的摊位年租金上万元、数万元成为现实的神话。对于投资开发商来说，投资成功一个批发市场，就等于为自己开了一个一本万利的银行。

昆明市最早的大型商品交易市场是在螺蛳湾一带形成的日用商品批发市场，其的形成和发展是有它特定的宏观经济条件的。1986年，在宏观经济复苏的历史环境下，省内外一些个体服装经营户自发产生了昆明市青年路服装批发市场。到1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建螺蛳湾农贸市场，最终形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。目前螺蛳湾日用商品批发市场已由一个占地面积为8000平方米的小市场发展成为占地面积10万平方米，由九个交易区组成，经营面积71900平方米，是云南省规模最大、品种最全的日用商品批发市场，已挤进全国50大日用工业品批发市场行列。

根据国家统计局的数据，昆明拥有亿元以上的商品交易市场共33个（具体名称不详，估计除了螺蛳湾区域外，主要集中在建材、机动车、汽配、农产品等几个种类的交易市场）。在全国3258个亿元以上交易市场中，云南亿元以上交易市场数量占1%，全国排名23位；交易额约71亿，只占全国的0.48%（参见图1.2）。

总体来看，云南的商品交易市场是与云南的经济发展水平基本适应的。这说明，无论我们如何努力，交易市场的发展水平不能脱离整个当地的经济环境。

2、昆明大型商品交易市场的现状及特征

本次调查专门针对昆明市区一环路以外，北至茨坝镇、西至昆瑞公路、南至雨龙村、东至二环东路及白龙路附近的区域内，对所有的大型商品交易市场，包括批发、零售和批零兼营的大型商品交易市场进行全面的实地调查。

根据这些大型商品交易市场的目前经营现状，我们分别对目前正在经营、准备拆迁、在建的三类大型商品交易市场展开描述。

A、昆明目前正在经营大型商品交易市场现状

1）经营数量

经调查，昆明市目前正在经营的大型商品交易市场总共有103家。

2）分布区域

昆明市的103家大型商品交易市场主要集中于昆明市的南部和东部，北部和西部也散落着物流小的、规模小的商品交易市场。

另外，具体的分布更为明显表现在交通便捷的地理位置，二环南路、二环东路、二环西路、昆洛公路、安楚公路碧鸡段。具体分布情况如下（参见附图）。

表：昆明市交通主干道上分布的大型商品交易市场对照表

3）经营品种

通过对调查结果的分析，我们将各大型商品交易市场的经营品种按照大类和小类进行归类，以便于得出更为清晰的昆明大型商品交易市场的全貌。

三个大类为：生产资料类、消费品类、农产品类。小类是在各大类中进行经营品种的细分。根据不同分类我们可以得知目前昆明大型商品交易市场的经营品种：

农产品类共有11.5个大型商品交易市场（其中，三公里正昌摩配、水果市场算半个），占总体的11.2%，分别涉及到6个品种，分别是干菜、蔬菜、水果、茶叶、粮食等。

消费品类共有35个大型商品交易市场，占总体的33.6%。涉及到13个品种，最主要的是副食品、家俱、电子电器、花鸟市场、服装帽鞋、杂货类。

生产资料类共有57.5个大型商品交易市场，占有总体的一半以上（55.8%）。在生产资料类中，可以再分为建材类、汽车类、其它。其中，建筑装饰材料类共有28个，汽车类有14个，其它为16个。

表：目前在经营的大型商品交易市场经营品种分类表

4）各类商家的数量

经对103个大型商品交易市场商铺使用情况调查，我们可得知了所有商户的使用现状。

Ø         商铺数量

在103个大型商品交易市场中，共有54707个商铺数量。其中，消费品类的商铺数量最多，共有32168个，占总体的58.8%。

表：大型商品交易市场的商铺数量

Ø         商铺的出租状况

昆明大型商品交易市场总共提供的54707个商铺中，有44061个商铺已经出租，总体出租率为80.5%，按各类别来看，消费品类的出租率最高，达90.3%，其次是农产品类，生产资料类的出租率最低。

表：昆明市大型商品交易市场商铺的出租情况

Ø         商铺的空置状况

目前，在大型商品交易市场中空置的商铺有9083个商铺，总体空置率为16.6%。生产资料类的空置率最高，达29.6%，最低的是消费品类，仅为9.9%。

表：昆明市大型商品交易市场商铺的空置情况

B、目前昆明市拆迁的大型商品交易市场

1）基本情况

伴随着新昆明规划的建设，昆明主要路网的建造，政府出台了拆迁原有二环南路的部分商品交易市场的措施。正在拆除的有7大市场。它们分别是如下：

表：目前正在拆除的交易市场状况

这些被拆迁的市场主要集中在昆明明波立交桥附近，为改善昆明交通状况，由政府统一进行拆迁和改造。预计拆迁面积为11.5万平米，拆迁户达900余户。

目前，决定拆迁的市场已基本拆迁完毕，鑫益建材市场已被全部拆迁完。

2）经营转向地点

大多数拆迁户搬到附近的建材批发市场，如鑫森达企业外墙装饰市场等。如此看来，政府并没有明确的“补助”政策，更没有对拆迁户进行引导，而是就地安置、自主选择为主。

五里多汽车配件市场的拆迁户主要进驻昆明东聚汽车配件城等经济开发区的新建汽配城。

C、在建的大型商品交易市场

1）基本情况

在对昆明市大型商品交易市场的调查过程中，我们发现目前在建的或正在筹备建设的大型商品交易市场共有7个。具体情况如下：

表：在建的大型商品交易市场

从以上的在建的大型商品交易市场的地理位置来看，主要集中于官渡区关雨村、昆明经济技术开发区一带。

从未来的经营产品方向来看，主要有两种，一种是汽车配件、另一种是建筑材料。

2）商铺供应现状

在建的7个市场中预计开发面积为1470亩用地。开发面积最大的是中林建材城和昆明东聚汽车配件城，达350亩。面积较小的位于老民航路的昆明百货集团民航路汽配城，仅开发5000平米左右。

表： 经济开发区一带在建的大型商品交易市场明细

从商铺的供应量得知，昆明东聚汽车配件城的最多，达1100个铺面。在建的大型商品交易市场商铺的楼层从一层到三层，满足商家的不同经营需要，部分还配备了办公室和居住套房。

单间铺面面积在20-102平米之间，一层的层高，普遍偏高，满足商家经营的需要，层高为4.8-8米之间。

Ø         销售/出租方面

在建的大型商品交易市场，6个市场是以出租方式对外招租，租金在20-40元/平米；仅有一个东聚汽车配件城以出售方式，平均售价为1900元/平米。

总体上，以上在建的销售或出租的经营情况较好，大部分销售完毕或招商结束。

Ø         相关配套

目前在建的大型商品交易市场，已充分考虑到未来大型商品交易市场的经营的需要，配备了相关的设施，如仓储、物流、信息、驾驶员区、生活区、宾馆等设施，已表现出了向现代大型商品交易市场的经营的方向。如由中林房地产公司开发的中林建材城。

3、昆明大型商品交易市场的发展趋势与投资机会分析

    未来来自于过去和现在的发展规律。根据上述对昆明商品交易市场的现状分析，特别是对其中正在经营、正在拆迁、正在新建的三类市场的分析，我们可以明显地看出，昆明的商品交易市场正在发生深刻的变化。这种变化来自以下几个方面：

第一、   城市交通是影响商品交易市场的可见因素，也是目前最主要的因素。

回顾历史，昆明的商品交易市场主要集中在二环东路和二环南路两个区域，这两个区域恰好也是物流最方便、交通最便捷的区域。但是现在情况刚好相反，这两个区域已经变成物流最不方便、交通堵塞最严重的区域。因此，解决这两个区域特别是二环南路的交通问题，已经成为政府的当务之急。

在这种情况下，经济开发区一带大兴土木，在原有的家俱市场的基础上大量开发建材、汽配市场，并且招商情况良好，这充分说明商家已经意识到未来的商品交易市场的繁华区将向昆明主城的东南转移。

第二、   交易市场规模化、集中化、专业化、现代化趋势开始呈现。

全国商品交易市场的规模化、集中化、专业化趋势，以及从传统批发向现代批发转型的趋势在昆明已经暗暗地出现。这集中表现在经济开发区一带新建的几个大型交易市场已经初具现代批发的一些条件，但是招商情况出奇地良好。

除了经济开发区一带的新建市场外，在昆明最近几年开发的市场中，比较成功的交易市场也是具有现代批发条件的、上档次的交易市场。如双龙商场、黄土坡汽车交易市场、车行天下汽车装饰市场、小坝干菜市场、雄达茶叶交易市场等。相反，开发失败的市场主要有三个因素：地理区位选择不当、规模较小、沿用传统开发方式进行投资开发。如龙聚建材市场、小屯建材市场、西南玻璃批发市场。经营下滑的螺蛳湾之于双龙、凯旋利之于黄土坡，则不仅因为地理区位的差异，更因为档次和经营模式的差异。

表：昆明目前商铺数量1000个以上的交易市场

第三、   市场空白点开始出现，但是还需要进一步确定。

从交易品种看，明波一带的建材市场、五里多汽配市场正在拆迁，是一个非常有利的市场空白期。但是，这一空白已经被经济开发区一带的几个新市场所占据。

其他受到交通和物流影响的主要是服装（螺蛳湾）、食品（广丰）、化工（吴井路）、工程机械（明波）等。但近几年看还属于“市场替代型”品种，而不是市场空白点项目。

属于创新型的市场空白点需要从新的市场机会中寻找。其中，金属材料和机电产品市场可能就属于这类市场。

市场整合型项目也存在。比如针对分散的农产品市场的整合；针对比较靠北、靠西的汽车市场的整合。